Renovering af lejlighed kræver som regel to godkendelser, før håndværkerne må starte: foreningens og i mange tilfælde kommunens. En gennemgribende renovering af hele lejligheden koster fra cirka 8.000 kr. pr. m² ifølge Aarhus Totalbygs prisguide for 2026, og det er bærende vægge, lodrette rør og vådrum, der afgør både pris og sagsbehandlingstid.
Kort fortalt
- I en andelsbolig skal ombygningen anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 3 uger, inden du går i gang, og bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen, oplyser Bolius.
- Bærende vægge, inddragelse af loftrum, ændret rumanvendelse og indgreb i lodrette rør udløser byggetilladelse. Tommelfingerreglen er, at ændringer på vandrette rør ikke gør, skriver Bolius.
- Ethvert rum med gulvafløb regnes som vådrum efter bygningsreglementet BR18, kapitel 14 (§ 334-§ 339), og gulve og vægge skal være vandtætte ved samlinger og rørgennemføringer.
- El- og vvs-arbejde skal udføres af en autoriseret virksomhed, som du kan slå op i Sikkerhedsstyrelsens autorisationsregister.
- Aarhus Totalbyg anbefaler at lægge 10-20 procent oven i budgettet til uforudsete forhold. I ældre etageejendomme er den buffer sjældent overflødig.
Hvad dækker en renovering af lejlighed?
En renovering af lejlighed spænder fra nye overflader til en totalrenovering, hvor planløsning, bad, køkken, el og vvs skiftes på én gang. Forskellen er ikke kun pris. Jo dybere du går i konstruktioner og fælles installationer, jo flere godkendelser skal du hente, før første søm slås i.
Skellet går ved det, du selv råder over. Indvendige overflader, køkkenelementer og skillevægge uden bærende funktion er dine. Facade, tag, opgang, bærende konstruktioner og de fælles stigstrenge tilhører foreningen, og dem kan du ikke røre på egen hånd.
| Niveau | Typisk indhold | Foreningens godkendelse | Byggetilladelse | Vejledende prisniveau |
|---|---|---|---|---|
| Overfladerenovering | Maling, spartling, nye gulve, lister og lofter | Skriftlig besked er ofte nok. Tjek vedtægt og husorden | Nej | 1.500-3.500 kr. pr. m² |
| Delrenovering | Nyt køkken eller nyt badeværelse, ny el i det ene rum | Ja, når du rører fælles rør eller ventilation | Kun ved indgreb i lodrette rør eller bærende vægge | Køkken 75.000-400.000 kr., bad 100.000-450.000 kr. afhængigt af størrelse og niveau |
| Totalrenovering | Ny planløsning, nyt bad og køkken, ny el og vvs, alle overflader | Ja, skriftligt og med tegninger | Ja, hvis bærende vægge, lodrette rør eller rumanvendelse ændres | Fra ca. 8.000 kr. pr. m² |
Priserne er hentet fra Aarhus Totalbygs egne prisguider for 2026, mens godkendelseskravene bygger på Bolius’ gennemgang af reglerne for ombygning af ejerlejligheder og på bygningsreglementet.
Hvad koster en totalrenovering af lejlighed?
En gennemgribende renovering af en hel lejlighed koster fra cirka 8.000 kr. pr. m² ifølge Aarhus Totalbygs prisguide for 2026. Prisen styres af tre poster: vådrummet, køkkenet og antallet af kvadratmeter overflade. Samme prisguide sætter et nyt badeværelse på 6-8 m² til 175.000-275.000 kr. og et køkken med ny planløsning til 130.000-225.000 kr.
Et konkret regnestykke på en typisk 75 m² lejlighed med ét badeværelse på 6 m², nyt køkken med flyttede installationer og nye overflader i resten af boligen ser sådan ud:
- Badeværelse, 6 m²: 175.000-275.000 kr.
- Køkken med ny planløsning: 130.000-225.000 kr.
- Overflader på de resterende ca. 55 m² til 1.500-3.500 kr. pr. m²: 82.500-192.500 kr.
- Sum før buffer: 387.500-692.500 kr.
- Med 10-20 procent til uforudsete forhold: cirka 425.000-830.000 kr.
Bemærk, at eksemplet ligger under 8.000 kr. pr. m², netop fordi det ikke er en fuld gennemgribende renovering. Regnestykket dækker hverken projektering, ny el og vvs i hele lejligheden, arbejde på fælles stigstrenge, ny gulvopbygning af hensyn til trinlyd eller ny el-tavle. Tages de poster med, nærmer prisen sig 8.000 kr. pr. m² og derover. Bor du i Aarhus, finder du de lokale niveauer i guiden om renovering af lejlighed i Aarhus, og skal du sammenligne med et hus, ligger tallene i guiden til hvad det koster at renovere et hus.
Hvad skal foreningen godkende, før du går i gang?
Foreningen skal godkende alt, der rører fælles bestanddele. I en andelsbolig skal ombygningen anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 3 uger, inden du går i gang, og bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen, oplyser Bolius. Regn med de frister i tidsplanen, ikke først når håndværkerne er bestilt.
I en ejerlejlighed gælder normalvedtægtens § 27, stk. 3: du må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele uden bestyrelsens skriftlige samtykke. I en andelsforening ejer foreningen selve ejendommen, og derfor skal en ansøgning til kommunen typisk følges af en fuldmagt fra bestyrelsen. Bolius gennemgår kravene for andelslejligheder i detaljer.
Send derfor tegninger, materialebeskrivelse og tidsplan af sted samtidig. En bestyrelse siger sjældent nej til et gennemarbejdet projekt, men den udskyder gerne et løst oplæg til næste møde.
Hvornår skal du have byggetilladelse?
Byggetilladelse kræves, når du fjerner eller laver nye åbninger i bærende vægge, inddrager loftrum, sætter altan eller kvist op, ændrer et rums anvendelse, eller ændrer på ejendommens lodrette rør. Tommelfingerreglen er, at ændringer på lodrette rør kræver tilladelse, mens ændringer på vandrette rør ikke gør, fremgår det af Bolius’ gennemgang.
Fjerner du en bærende væg, skal statiske beregninger fra en ingeniør vedlægges ansøgningen. Ansøgningen indsendes digitalt via Byg og Miljø, og kravene står i bygningsreglementet BR18. Læs mere om åbninger i bærende vægge og om sagsforløb og tidsfrister i guiden til krav og priser ved byggetilladelse.
Sagsbehandlingstiden er den post, der oftest vælter tidsplanen. Projektering først, ansøgning derefter: rettes tegningerne undervejs, starter sagen forfra.
Hvorfor er vådrum og installationer dyrest i en lejlighed?
Vådrum er dyrest, fordi kravene er skarpest. Efter BR18 kapitel 14 om fugt og vådrum (§ 334-§ 339) regnes ethvert rum med gulvafløb som vådrum, og gulve og vægge skal kunne modstå den fugtpåvirkning, der normalt forekommer, og være vandtætte ved samlinger og rørgennemføringer. Én fejl i membranen rammer naboen under dig.
Dertil kommer, at el- og vvs-arbejde skal udføres af en autoriseret virksomhed. Du kan kontrollere autorisationen hos Sikkerhedsstyrelsen. Lydkravene til etageadskillelser står i BR18 kapitel 17 om lydforhold (§ 368-§ 376), og de er grunden til, at et nyt gulv i en lejlighed sjældent kan lægges direkte oven på det gamle.
De typiske overraskelser har konkrete priser i Aarhus Totalbygs badeværelsesguide for 2026: flytning af afløb 15.000-30.000 kr., udskiftning af tærede rør 10.000-25.000 kr. og nyt mekanisk ventilationsanlæg 8.000-15.000 kr. installeret. Selve badeværelset tager typisk 4-6 uger fra opstart til aflevering. Se også guiden til renovering af badeværelse.
I hvilken rækkefølge skal arbejdet udføres?
Rækkefølgen er: myndigheder og forening først, rå konstruktion dernæst, installationer i væggene, og overflader til allersidst. Springer du et led over, betaler du for at rive ned igen. En totalrenovering af lejlighed kører altså nedefra og op i lag.
- Opmåling og projektering, inklusive statiske beregninger hvis vægge skal åbnes.
- Skriftlig anmeldelse til foreningen, med mindst 3 ugers varsel i en andelsbolig.
- Ansøgning om byggetilladelse via Byg og Miljø, hvis projektet kræver det.
- Nedrivning, affaldshåndtering og afdækning af opgang og elevator.
- Konstruktioner: nye åbninger, understøtning, gulvopbygning og skillevægge.
- Installationer: el, vvs, ventilation og vådrumssikring, udført af autoriserede fag.
- Overflader: fliser, gulve, malerarbejde, køkken og hvidevarer, og til sidst aflevering med mangelgennemgang.
Hvilken entrepriseform giver mindst besvær?
De fleste private bygherrer vælger totalentreprise, hvor én aftalepart står for både projektering og udførelse. I en lejlighed er koordineringen nemlig sværere end i et hus, fordi tømrer, murer, el og vvs deler den samme opgang, den samme elevator og de samme arbejdstider i husordenen.
Alternativerne er hovedentreprise, hvor du selv har en rådgiver ved siden af entreprenøren, og fagentreprise, hvor du selv styrer hvert fag og selv bærer risikoen, når to fag venter på hinanden. Forskellene er gennemgået i artiklen om totalentreprise eller hovedentreprise, og de generelle greb findes i Aarhus Totalbygs samlede guide til renovering.
Hvad kan du trække fra i 2026?
Det grønne håndværkerfradrag er 9.000 kr. pr. person i 2026 med en skatteværdi på cirka 26 procent, og det er det fradrag, der er relevant ved en lejlighedsrenovering. Håndværkerfradraget er genindført for perioden 2025 til 2027. Kun arbejdslønnen kan trækkes fra, aldrig materialerne.
Fradraget dækker energiforbedringer som nye vinduer og døre, efterisolering, ventilationsanlæg med varmegenvinding, varmepumper samt afløbs- og kloakarbejde. Selve køkkenet, flisearbejdet og malerarbejdet tæller ikke med. Servicefradraget på 18.300 kr. pr. person i 2026 er en anden ordning, der dækker rengøring, vinduespudsning og havearbejde, altså ikke håndværkerarbejde. Bor I to voksne i lejligheden, kan I hver især udnytte satsen. De gældende betingelser og satser står på skat.dk, og de praktiske eksempler er samlet i guiden til håndværkerfradrag i 2026.
Overvejer du en gennemgribende renovering af din lejlighed, kan Aarhus Totalbyg komme på besigtigelse og give et fast tilbud på hele forløbet, inklusive tegninger, ansøgning og koordinering af fagene. Book en uforpligtende besigtigelse, når du har et rum og et budget at tale ud fra.
