Et skitseforslag er arkitektens første konkrete bud på dit byggeprojekt. Det består af plantegning, facadeskitser, et økonomisk overslag og en tidsplan. Du bruger det til at beslutte, om projektet skal videre, men det er sjældent nok til en byggetilladelse. Til en tilbygning eller renovering på 30-50 m² koster det typisk 25.000-40.000 kr. inkl. moms.
Prisniveauet kommer fra vores gennemgang af hvad en arkitekt koster, som bygger på Bolius og branchens egne prisoversigter (2024). Skitseforslaget er den billigste fase at ændre noget i. Når projektet først er tegnet til myndighederne, koster hver ændring både honorar og tid.
Det vigtigste kort fortalt
- Skitseforslaget afklarer udseende, økonomi og tidsplan, før du binder dig til detaljerede tegninger.
- Typisk pris inkl. moms (2024-niveau): 25.000-40.000 kr. til en tilbygning eller renovering på 30-50 m², ca. 60.000 kr. til et nyt enfamiliehus.
- Ifølge Bolius (2023) kan økonomien i skitsefasen normalt afvige ±20 % fra den endelige pris.
- Myndighedsprojektet er næste trin. Det er den dokumentation, kommunen behandler din byggeansøgning ud fra.
Hvad indeholder et skitseforslag?
Et skitseforslag fra en arkitekt viser typisk, hvordan byggeriet kommer til at se ud, hvad det cirka vil koste, hvor lang tid det tager, og hvilke materialer og farver der er i spil. Sådan beskriver Bolius i sin gennemgang af skitseforslaget (2023). Formålet er at gøre dine ønsker så konkrete, at du kan sige ja, nej eller ret til.
I praksis får du som regel:
- en plantegning med rumfordeling og placering på grunden
- facadeskitser, der viser huset udefra
- ofte en 3D-visualisering, så du kan se helheden
- et økonomisk overslag over hele byggeriet
- en foreløbig tidsplan
- forslag til materialer og farver
Rådgiverbranchens standardbeskrivelser af arkitektens ydelser beskriver fasen som en bearbejdning af bygherrens idé og en vurdering af, om ideen kan realiseres. Den sidste del er vigtig. Et godt skitseforslag tjekker også de rammer, der kan vælte projektet, fx lokalplan, bebyggelsesprocent, højder og afstanden til skel. En flot tegning, der ikke kan godkendes, er spildte penge.
Hvad koster et skitseforslag?
Et skitseforslag koster typisk 25.000-40.000 kr. inkl. moms til en tilbygning eller renovering på 30-50 m², ca. 40.000 kr. til en renovering af en lejlighed og ca. 60.000 kr. til et nyt enfamiliehus. Tallene er 2024-niveau fra vores prisguide, som bygger på Bolius og branchens prisoversigter. Bolius angav i 2023 et lavere spænd på 15.000-30.000 kr. for et skitseprojekt til et enfamiliehus.
Afregner arkitekten i timer, ligger timeprisen typisk på 1.000-1.500 kr. inkl. moms (2024-niveau). Hvor du lander i spændet, afhænger af:
- Størrelse og kompleksitet: En tagetage med nye åbninger kræver mere end en enkel tilbygning i ét plan.
- Eksisterende forhold: Har et ældre hus ingen brugbare tegninger, skal der måles op først.
- Antal alternativer og revisioner: Hver ekstra runde koster timer. Aftal antallet på forhånd.
- Visualisering: 3D-modeller og renderinger koster ekstra hos nogle tegnestuer.
- Afklaring med kommunen: En forhåndsdialog om lokalplan eller dispensation tager tid.
Ingeniørberegninger og geotekniske undersøgelser er typisk ikke med i prisen. Spørg derfor altid, hvad tilbuddet dækker.
Fra skitse til byggetilladelse: faserne og deres pris
Skitseforslaget er én af flere faser i arkitektens arbejde, og hver fase har sit eget formål. Tabellen viser, hvad du får i hver fase, og hvad du kan bruge det til. Priserne er fra vores prisguide til arkitekthonorarer (2024-niveau).
| Fase | Hvad du får | Kan bruges til | Typisk pris inkl. moms |
|---|---|---|---|
| Idémøde | Gennemgang af ønsker, hus og grund | Afklare om projektet giver mening | 1.000-7.500 kr. |
| Skitseforslag | Plan, facader, overslag, tidsplan, materialer | Beslutning, dialog med bank og forhåndsdialog med kommunen | 25.000-40.000 kr. (tilbygning 30-50 m²), ca. 60.000 kr. (nyt enfamiliehus) |
| Myndighedsprojekt | Målfaste tegninger og dokumentation efter BR18 | Ansøgning om byggetilladelse | 25.000-40.000 kr. |
| Hovedprojekt | Detaljerede tegninger og beskrivelser | Tilbudsindhentning og udførelse | 40.000-120.000 kr. |
| Hjælp til byggekontrakt | Gennemgang af aftalegrundlag | Kontrakt med entreprenør | 5.000-10.000 kr. |
Hvor præcist er overslaget i et skitseforslag?
Overslaget i et skitseforslag er et estimat, ikke en fast pris. Bolius (2023) skriver, at økonomien i skitsefasen normalt kan afvige ±20 % fra den endelige pris. Når du lægger budget, skal du derfor regne med hele spændet og ikke kun med tallet i midten.
Tabellen viser, hvad ±20 % betyder i kroner ved tre typiske overslag. Beløbene er regneeksempler, ikke priser på konkrete projekter.
| Overslag i skitseforslaget | Nedre spænd (-20 %) | Øvre spænd (+20 %) | Mulig merpris i værste fald |
|---|---|---|---|
| 500.000 kr. | 400.000 kr. | 600.000 kr. | 100.000 kr. |
| 900.000 kr. | 720.000 kr. | 1.080.000 kr. | 180.000 kr. |
| 1.500.000 kr. | 1.200.000 kr. | 1.800.000 kr. | 300.000 kr. |
Tjek, at du også kan finansiere det øvre spænd. Kan du ikke det, er skitsefasen det rigtige tidspunkt at skære projektet ned, fordi en ændring her kun koster nogle timers tegnearbejde. Vil du have en fornemmelse af prisniveauet på selve byggeriet, kan du læse, hvad en tilbygning koster i Aarhus.
Hvad er forskellen på skitseforslag og myndighedsprojekt?
Skitseforslaget er dit eget beslutningsgrundlag. Myndighedsprojektet er dokumentationen til kommunen, som byggeansøgningen bliver behandlet ud fra. Ifølge bygningsreglementet BR18 § 10 skal en ansøgning blandt andet identificere ejendommen og beskrive arbejdet og byggeriets anvendelse. Hvis det er relevant for byggeriet, skal den også dokumentere de tekniske forhold, fx konstruktioner og brand.
Et skitseforslag lever sjældent op til de krav. Bolius’ guide til byggetilladelse (2022) nævner, hvilke tegninger kommunen typisk forventer til et enfamiliehus:
- en situationsplan med byggeriets placering og afstande til skel
- plantegninger med mål
- facadetegninger set fra alle fire verdenshjørner
- snit med højder og mål
Ansøgningen sendes digitalt via Byg og Miljø, og du må ikke gå i gang, før tilladelsen er givet. Efter BR18 § 15 skal du også give kommunen besked, inden arbejdet begynder. Hele forløbet står i vores guide til byggetilladelse. Bygger du i Aarhus, kan du læse om de lokale forhold i artiklen om byggetilladelse i Aarhus Kommune.
Sådan får du mest ud af dit skitseforslag
Du får mest ud af et skitseforslag, når du går ind med et klart budget, fortæller arkitekten om husets kendte problemer og aftaler omfanget skriftligt. Er der tvivl om bærende konstruktioner, skal de vurderes allerede nu. Efter BR18 skal en ansøgning om byggetilladelse til byggeri i konstruktionsklasse 2-4 have en certificeret statiker tilknyttet, og det påvirker både pris og tidsplan.
- Afklar din økonomiske ramme før første møde, og regn med, at overslaget kan afvige ±20 % fra den endelige pris.
- Find eksisterende tegninger frem, fx gamle byggesagstegninger fra kommunen. Det kan spare opmåling.
- Fortæl om kendte problemer som fugt, gamle installationer eller mulig asbest. Nedrivning af asbest og arbejde med el og vvs er professionelt arbejde med krav om anmeldelse eller autorisation, og det skal med i overslaget.
- Få skrevet ned, hvad tilbuddet dækker, herunder antal alternativer, revisioner og 3D.
- Få overslaget delt op i poster, så du kan se, hvad der driver prisen.
- Afklar skriftligt, om du må bruge skitseforslaget, hvis en anden rådgiver eller entreprenør skal tage over.
Skal der laves en åbning i en væg, så start med at få afklaret, om væggen er bærende. Det er ingeniør- og håndværkerarbejde, og det ændrer ofte både konstruktion og økonomi.
Hvem laver skitseforslaget i en totalentreprise?
I en totalentreprise laver entreprenørens egen tegnestue skitseforslaget. Den samme virksomhed står også for myndighedsprojektet, byggetilladelsen og selve byggeriet. Overslaget bliver derfor regnet af dem, der senere skal give dig en fast pris. Aarhus Totalbyg har egen tegnestue og bygningskonstruktør på Lille Torv 2A i Aarhus C.
I en hovedentreprise har du din egen arkitekt, og skitseforslaget hører til dit eget rådgiverforløb. Det giver frihed til selv at indhente tilbud, men du skal også selv sørge for, at tegninger og tilbud passer sammen. Forskellen er beskrevet i artiklen om totalentreprise eller hovedentreprise. Læs også om vores arkitektarbejde, projektering og byggetilladelse, eller book en gratis besigtigelse, hvis du vil have dit projekt vurderet og et fast tilbud med én kontaktflade.
Ofte stillede spørgsmål om skitseforslag
Kan jeg søge byggetilladelse med et skitseforslag?
Som regel ikke. Bolius (2023) skriver, at et skitseforslag kun sjældent er nok til myndighedsbehandling, men det kan bruges til en forhåndsdialog med kommunen. Til selve ansøgningen skal kommunen typisk bruge målfaste tegninger og den dokumentation, BR18 § 10 kræver. Det laves i myndighedsprojektet.
Er jeg bundet til at fortsætte efter skitseforslaget?
Nej, ikke medmindre andet er aftalt. Skitseforslaget er et beslutningsgrundlag, og mange stopper eller skærer projektet ned på dette trin. Afklar skriftligt på forhånd, om du må bruge tegningerne videre hos en anden rådgiver eller entreprenør, så du ikke skal betale for dem to gange.
Er ingeniørberegninger med i prisen på et skitseforslag?
Typisk ikke. Statiske beregninger og geotekniske undersøgelser afregnes normalt for sig. De bliver aktuelle senere i forløbet, især hvis projektet ændrer bærende konstruktioner. Efter BR18 skal byggeri i konstruktionsklasse 2-4 have en certificeret statiker tilknyttet, når der søges byggetilladelse.
Har jeg brug for et skitseforslag til en mindre renovering?
Ikke altid. Et nyt køkken eller bad uden ændringer i konstruktionen kan ofte planlægges direkte med entreprenøren. Ved tilbygning, tagetage, nye åbninger i bærende vægge eller ændringer af facaden er et skitseforslag næsten altid pengene værd, fordi du får afklaret mulighederne, før du betaler for detaljerede tegninger.
